关于坚持以供给侧结构性改革为主线 加快海南房地产业的转型升级的调研报告

民建海南省委会调研组

省第七次党代会报告提出：“海南必须坚持发展第一要务不动摇，要深化供给侧结构性改革，提供供给质量和效率，确保供给侧结构性改革取得重要突破；要培育壮大12个重点产业，实现12个重点产业成形成势，努力保持经济社会持续健康发展，最终打造海南经济升级版”。房地产作为12个重点产业之一，一直对我省经济发展发生重大影响。为加快经济发展，我省曾放宽对房地产业发展的政策支持，致使房地产业发展过快过猛，出现了高库存、高空置率等现象。为去库存，这两年来，我省经过慎重分析研判，实施了“两个暂停”政策，由于及时、主动调控，“两个暂停”政策取得超预期成效，但库存大的问题依然没有实现根本性改变。加上由于我国北方“雾霾”等恶劣的生态环境，致使北方客人蜂拥到海南购房，“炒房团”、“投机客”等也加入购房队伍之中，导致海南有些地区在短短两三个月上涨几千元。我省房地产业走到了改革转型升级的关键时刻。

一、房地产业发展“分水岭”出现

第一，去库存和控房价胶着并存

1、去库存压力依然较大。从时间上分析，截至2016年底全省住宅库存去化期约23个月，今年一季度约为17个月，表面上看很短时间就下降了约6个月，但库存大的问题依然没有根本性改变。比如有的市县为减轻“两个暂停”的影响，对本地已建商品房暂停颁发预售许可证，真正的库存也就没能纳入统计之中；有的市县交易未及时提交网签，如截至2月底琼海市商品住宅按网签数据统计库存3万套共232.7万平，但其中有1万套共81.4万平的商品房买卖合同未提交网签系统。从区域性上分析，我省一些市县库存严重，商品房卖不出去，而陵水、三亚、海口等城市又供不应求，甚至出现无房可购现象。据统计，2016年，我省东部地区销售面积1018万平方米，占67.5%；西部地区销售面积397.54万平方米，占26.4%，中部地区销售面积92.99万平方米，仅占6.2%。

2、房价分化现象严重，去库存和控房价并存，让房地产调控陷入较为尴尬的局面。在“岛外购房团”的“推波助澜”之下，今年上半年，我省房价出现一波“迅涨期”，比如海口有些位置的房价实现了倍数增长，直逼2万元每平米大关，而中部的琼中，去年12月至今年2月期间，商品房均价仅4314元/平方米。

第二，商品房空置率高与本省居民住房难并存

我省城镇化建设速度较快，致使本岛居民刚性需求较大，加上收入远远跟不上经济发展水平，住房困难问题突出。2016年，我省CPI同比上涨2.8%，达近三年来最高涨幅，高于全国平均水平0.8个百分点。在此形势下，又面临当前房地产业量价齐升的局面，本地居民购房的负担十分沉重。由于海南商品房大量被岛外候鸟人群购买，季节性空置率高，带来诸如公共配套成本过高、资产闲置浪费等系列问题，并且存在着将来房产税出台后大量抛售的潜在风险。正如刘书记所讲：“过高的空置率既占用了大量的土地资源，又导致物业管理越来越难、居住环境越来越差，无法体现国际旅游岛的优势”。

第三，资源稀缺与贱卖资源并存。一直以来，由于海南“孤悬海外”，远离国家经济发展中心地带，因此，优越的生态环境得以保存，“青山绿水、碧海蓝天”成为人们追求的稀缺资源，在养生、养老、宜居等方面具有无可比拟的优越性，特别是在全国多地严重雾霾短时间内难以改变情况下，海南的生态、气候资源成为不可复制的稀缺资源。多年来，由于管控不够，导致大量优质土地资被贱卖的现象，且没有得到高水平、高品质开发，精品项目少，部分项目品质差、矛盾纠纷不断，浪费和破坏现象严重。

二、海南房地产业转型升级的“时机”成熟

第一，政府高层把转型升级提高到战略高度，为房地产业的转型升级提供了政策基础。在省第七次党代会明确写入了转型升级概念、政策要求等等。刘赐贵书记讲：“海南不是房地产加工厂，不能人家要多少，我们就建多少，而是我们每年计划建多少，外面的人就来买多少。一定要把握好房地产的发展问题，绝不能停留在一般的认识上，绝不能为了增加一点眼前收入，导致房地产低水平开发。海南的资源非常宝贵，一定要着眼长远，高水平规划、开发，提升国际旅游岛的品质。”为促进海南省房地产市场平稳健康发展，省政府也下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，坚决制止优质资源低水平开发。

第二，加快转型升级才能保持房地产业在海南经济发展中的重要地位。房地产业在我省经济产业中举足轻重， 2016年，全省房地产业增加值为345.04亿元，同比增长13.2%，占全省GDP的8.5%；建筑业增加值420亿元，同比增长7.8%，占全省GDP的10.4%。我省房地产开发投资占固定资产投资、房地产业税收占地税的比重都是47.7%，今年第一季度，这两个比重更是分别高达51%、55.4%。占固定资产投资和税收的半壁江山，我省经济对房地产业的依赖程度明显高于全国平均水平，房地产一旦市场大起大落，将对全省经济将产生重大影响。因此，在调控房地产业发展的过程中要加快产业的转型升级，提高发展品质和水平。

第三，海南房地产业被业界“看好看涨”。

被业界“看好看涨”将为我省对房地产业的转型升级提供良好的商业控盘机会，将间接降低我省进行转型升级的政策与市场风险。近期发生的两件商业土地流转例子最为说明问题。今年7月4日，三亚市海坡自然村棚改项目382亩在竞拍中，由碧桂园地产以52亿元价格竞得，平均每亩约1361万元，折合楼面价11884.72元。7月20日，海口市国土资源局以拍卖出让的方式一次性出让西海岸南片区5宗地块160.14亩，起拍价9.5亿元，最终北辰地产以高达23亿元的价格竞得，溢价率142.11%，平均每亩约1436.26万元，折合楼面价11164/平。据推算，如此土地价格，最终房地产的开盘价都会达到3万元/平以上。支撑如此高房价的基础条件，就是房地产公司必须执行高标准、高品质开发。

三、加快推进我省房地产业的转型升级的建议

第一，认真贯彻落实习近平总书记强调的：“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，整顿房地产市场秩序，因城施策，精准调控，有效防止投机炒房的市场行为。

第二，政府要出台政策，减缓或者调控房地产业的土地流转。要严防政府掌握的土地流转到小企业手中，或者加快对闲置土地的回收力度，引导掌握土地的企业将土地流转给大企业、大财团开发，从源头上控制低端开发和低端建设。

第三，大力推进“多规合一”背景下城市总体规划、控制性详细规划的修编，加强规划的实施和管控，推进落实“一张蓝图干到底”，严格按照各地方的总体规划和房地产发展需要，有计划、有步骤地投放房地产用地和建设指标。对于政府要投放的房地产用地，建议经过包装、炒作等市场手段后，通过拍卖出让的方式，让房地产企业竞拍，通过合法的手段提高房地产用地价格，间接促进房地产开发品质的提升。

第四，制定引进大财团、大房企执行整片开发的政策。在房地产业界执行“大企业进入，大项目带动”的政策，合理引导一些大财团、大房企优先对某些片区的产业项目进行开发，由大房企通过资金、项目、人才、产业的整合，带动开发片区直接跨进高端开发领域。

第五，加强保障房建设。高品质开发，高房价必定会给本岛老百姓带来巨大的购房和生活压力。因此，政府在加快房地产的转型升级过程中，要合理关注民生，加强保障房建设，让政府责任归政府，市场行为归市场，要制定和完善鼓励购买保障性住房的政策，对符合保障性住房购买条件的本地居民要提供购买机会。

第六，要探索推行“房地产+旅游+农村”的精准扶贫模式，通过房地产、旅游、农村“三位一体”的资源整合，由政府出政策和项目、房地产出资金和人才、农村出土地和资源，探索打造出符合政府需要、旅游房地产有发展空间、农民农村有希望的“新农庄”经济模式，推动“百镇千村”、精准扶贫和全域旅游的发展。

第七，要注意环境保护和房地产开发的有机结合，绝不能允许以牺牲环境为代价来发展房地产。继续加强“双创”、“双修”工作的进一步落实，保护海南的“青山绿水、碧海蓝天”，“栽得梧桐树，必引来金凤凰”。保护海南的生态环境，就一定能提高房地产开发的品质，加快房地产业的转型升级。