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民建海南省委会调研组
省第七次党代会报告提出:“海南必须坚持发展第一要务不动摇,要深化供给侧结构性改革,提供供给质量和效率,确保供给侧结构性改革取得重要突破;要培育壮大12个重点产业,实现12个重点产业成形成势,努力保持经济社会持续健康发展,最终打造海南经济升级版”。房地产作为12个重点产业之一,一直对我省经济发展发生重大影响。为加快经济发展,我省曾放宽对房地产业发展的政策支持,致使房地产业发展过快过猛,出现了高库存、高空置率等现象。为去库存,这两年来,我省经过慎重分析研判,实施了“两个暂停”政策,由于及时、主动调控,“两个暂停”政策取得超预期成效,但库存大的问题依然没有实现根本性改变。加上由于我国北方“雾霾”等恶劣的生态环境,致使北方客人蜂拥到海南购房,“炒房团”、“投机客”等也加入购房队伍之中,导致海南有些地区在短短两三个月上涨几千元。我省房地产业走到了改革转型升级的关键时刻。
一、房地产业发展“分水岭”出现
第一,去库存和控房价胶着并存
1、去库存压力依然较大。从时间上分析,截至2016年底全省住宅库存去化期约23个月,今年一季度约为17个月,表面上看很短时间就下降了约6个月,但库存大的问题依然没有根本性改变。比如有的市县为减轻“两个暂停”的影响,对本地已建商品房暂停颁发预售许可证,真正的库存也就没能纳入统计之中;有的市县交易未及时提交网签,如截至2月底琼海市商品住宅按网签数据统计库存3万套共232.7万平,但其中有1万套共81.4万平的商品房买卖合同未提交网签系统。从区域性上分析,我省一些市县库存严重,商品房卖不出去,而陵水、三亚、海口等城市又供不应求,甚至出现无房可购现象。据统计,2016年,我省东部地区销售面积1018万平方米,占67.5%;西部地区销售面积397.54万平方米,占26.4%,中部地区销售面积92.99万平方米,仅占6.2%。
2、房价分化现象严重,去库存和控房价并存,让房地产调控陷入较为尴尬的局面。在“岛外购房团”的“推波助澜”之下,今年上半年,我省房价出现一波“迅涨期”,比如海口有些位置的房价实现了倍数增长,直逼2万元每平米大关,而中部的琼中,去年12月至今年2月期间,商品房均价仅4314元/平方米。
第二,商品房空置率高与本省居民住房难并存
我省城镇化建设速度较快,致使本岛居民刚性需求较大,加上收入远远跟不上经济发展水平,住房困难问题突出。2016年,我省CPI同比上涨2.8%,达近三年来最高涨幅,高于全国平均水平0.8个百分点。在此形势下,又面临当前房地产业量价齐升的局面,本地居民购房的负担十分沉重。由于海南商品房大量被岛外候鸟人群购买,季节性空置率高,带来诸如公共配套成本过高、资产闲置浪费等系列问题,并且存在着将来房产税出台后大量抛售的潜在风险。正如刘书记所讲:“过高的空置率既占用了大量的土地资源,又导致物业管理越来越难、居住环境越来越差,无法体现国际旅游岛的优势”。
第三,资源稀缺与贱卖资源并存。一直以来,由于海南“孤悬海外”,远离国家经济发展中心地带,因此,优越的生态环境得以保存,“青山绿水、碧海蓝天”成为人们追求的稀缺资源,在养生、养老、宜居等方面具有无可比拟的优越性,特别是在全国多地严重雾霾短时间内难以改变情况下,海南的生态、气候资源成为不可复制的稀缺资源。多年来,由于管控不够,导致大量优质土地资被贱卖的现象,且没有得到高水平、高品质开发,精品项目少,部分项目品质差、矛盾纠纷不断,浪费和破坏现象严重。
二、海南房地产业转型升级的“时机”成熟
第一,政府高层把转型升级提高到战略高度,为房地产业的转型升级提供了政策基础。在省第七次党代会明确写入了转型升级概念、政策要求等等。刘赐贵书记讲:“海南不是房地产加工厂,不能人家要多少,我们就建多少,而是我们每年计划建多少,外面的人就来买多少。一定要把握好房地产的发展问题,绝不能停留在一般的认识上,绝不能为了增加一点眼前收入,导致房地产低水平开发。海南的资源非常宝贵,一定要着眼长远,高水平规划、开发,提升国际旅游岛的品质。”为促进海南省房地产市场平稳健康发展,省政府也下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,坚决制止优质资源低水平开发。
第二,加快转型升级才能保持房地产业在海南经济发展中的重要地位。房地产业在我省经济产业中举足轻重, 2016年,全省房地产业增加值为345.04亿元,同比增长13.2%,占全省GDP的8.5%;建筑业增加值420亿元,同比增长7.8%,占全省GDP的10.4%。我省房地产开发投资占固定资产投资、房地产业税收占地税的比重都是47.7%,今年第一季度,这两个比重更是分别高达51%、55.4%。占固定资产投资和税收的半壁江山,我省经济对房地产业的依赖程度明显高于全国平均水平,房地产一旦市场大起大落,将对全省经济将产生重大影响。因此,在调控房地产业发展的过程中要加快产业的转型升级,提高发展品质和水平。
第三,海南房地产业被业界“看好看涨”。
被业界“看好看涨”将为我省对房地产业的转型升级提供良好的商业控盘机会,将间接降低我省进行转型升级的政策与市场风险。近期发生的两件商业土地流转例子最为说明问题。今年7月4日,三亚市海坡自然村棚改项目382亩在竞拍中,由碧桂园地产以52亿元价格竞得,平均每亩约1361万元,折合楼面价11884.72元。7月20日,海口市国土资源局以拍卖出让的方式一次性出让西海岸南片区5宗地块160.14亩,起拍价9.5亿元,最终北辰地产以高达23亿元的价格竞得,溢价率142.11%,平均每亩约1436.26万元,折合楼面价11164/平。据推算,如此土地价格,最终房地产的开盘价都会达到3万元/平以上。支撑如此高房价的基础条件,就是房地产公司必须执行高标准、高品质开发。
三、加快推进我省房地产业的转型升级的建议
第一,认真贯彻落实习近平总书记强调的:“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,整顿房地产市场秩序,因城施策,精准调控,有效防止投机炒房的市场行为。
第二,政府要出台政策,减缓或者调控房地产业的土地流转。要严防政府掌握的土地流转到小企业手中,或者加快对闲置土地的回收力度,引导掌握土地的企业将土地流转给大企业、大财团开发,从源头上控制低端开发和低端建设。
第三,大力推进“多规合一”背景下城市总体规划、控制性详细规划的修编,加强规划的实施和管控,推进落实“一张蓝图干到底”,严格按照各地方的总体规划和房地产发展需要,有计划、有步骤地投放房地产用地和建设指标。对于政府要投放的房地产用地,建议经过包装、炒作等市场手段后,通过拍卖出让的方式,让房地产企业竞拍,通过合法的手段提高房地产用地价格,间接促进房地产开发品质的提升。
第四,制定引进大财团、大房企执行整片开发的政策。在房地产业界执行“大企业进入,大项目带动”的政策,合理引导一些大财团、大房企优先对某些片区的产业项目进行开发,由大房企通过资金、项目、人才、产业的整合,带动开发片区直接跨进高端开发领域。
第五,加强保障房建设。高品质开发,高房价必定会给本岛老百姓带来巨大的购房和生活压力。因此,政府在加快房地产的转型升级过程中,要合理关注民生,加强保障房建设,让政府责任归政府,市场行为归市场,要制定和完善鼓励购买保障性住房的政策,对符合保障性住房购买条件的本地居民要提供购买机会。
第六,要探索推行“房地产+旅游+农村”的精准扶贫模式,通过房地产、旅游、农村“三位一体”的资源整合,由政府出政策和项目、房地产出资金和人才、农村出土地和资源,探索打造出符合政府需要、旅游房地产有发展空间、农民农村有希望的“新农庄”经济模式,推动“百镇千村”、精准扶贫和全域旅游的发展。
第七,要注意环境保护和房地产开发的有机结合,绝不能允许以牺牲环境为代价来发展房地产。继续加强“双创”、“双修”工作的进一步落实,保护海南的“青山绿水、碧海蓝天”,“栽得梧桐树,必引来金凤凰”。保护海南的生态环境,就一定能提高房地产开发的品质,加快房地产业的转型升级。