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关于坚持以供给侧结构性改革为主线 加快海南房地产业的转型升级的调研报告

发表时间:2017-09-27 17:03

民建海南省委会调研组

次党代会报告提出:“海必须坚持发展第一要务不动摇,要深化给侧结构性改革,提供供给质量和效率,确保供给侧结构性改革取得重要突破要培育壮大12个重点产业,实现12个重点产业成形成势,努力保持经济社会持续健康发展,最终打造海南经济升级版房地产作为12个重点产业之一,直对我省经济发展发生重影响。加快经济发展,我省放宽房地产发展的政策支持致使房地产业发展过快猛,出现了高库存、高置率等现象库存,两年来我省经过慎重分析判,实施了“两个暂停”政策,由于及时、主动调控,“两个暂停”政策取得超预期成效但库存大的问题依然没有实现根本性改变。加上由于我国北方雾霾”等恶劣的生态环境,致使北方人蜂拥到海南购房,“投机客”等也加入购房队伍之中,导致海南有些地区在短短两三个月上涨几千元。省房地产业到了改革转型升的关键时刻。

、房地产业发展“分水岭出现

一,去库存和控房价胶着并存

1、去库存压力依然较大。从时间分析截至2016年底全省住宅库存去化期约23今年一季度约为17个月,表面上看短时间就下降6个月,但库存问题依然没有根本性改变比如有的市县为减轻个暂停影响,对本地已建商品房暂停颁发预售许可证,真正的库存也就没能纳入统计之中;有的市县交易未及时提交网签截至2月底琼海市商品住宅按网签数据统计库存3万套共232.7万平,但其中有1万套共81.4万平的商品房买卖合同未提交网签系统。从区域性上分析,些市县库存严重,品房卖出去,而陵水、三、海口等城市又供不应求,甚至出现无房可购现象。据统计2016年,我省东部地区销售面积1018万平方米,占67.5%;西部地区销售面积397.54万平方米,占26.4%,中部地区销售面积92.99万平方米,仅占6.2%。

2房价分化现象严重去库存和控房价存,让房地产调控陷入较为尴尬的面。在“岛外”的“”之下,今年上半年,我省房价出现一波“迅涨期”,比如海口有些位置价实现了倍数增长2万元每平米大关,而中部的琼中,去年12月至今年2月期间,商品房均价仅4314/平方米。

二,商品房空置率高与本省居民住房难并存

省城镇化建设速度较快,致使本岛居民刚性需求较大,上收入远远跟不上经济发展水平,房困难问题突出2016年,我省CPI同比上涨2.8%,达近三年来最高涨幅,高于全国平均水平0.8个百分点。在此形势下,又面临当前房地产业量价齐升的局面,本地居民购房的负担十分沉重。由于海南商品房大量被岛外候鸟人群购买,季节性空置率高,带来诸如公共配套成本过高、资产闲置浪费等系列问题,并且存在着将来房产税出台后大量抛售的潜在风险。正如刘书记所讲“过高的空置率既占用了大量的土地资源,又导致物业管理越来越难、居住环境越来越差,无法体现国际旅游岛的优势

第三,资源稀缺贱卖资源并存。直以来,由于海南孤悬海外”,远离国家经济发展中心地带因此,优越的生态环境得以保存,青山绿水碧海蓝天成为人们追求的稀缺资源,在养生、养老、宜居等方面具有无可比拟的优越性,特别是在全国多地严重雾霾短时间内难以改变情况下,海南的生态、气候资源成为不可复制的稀缺资源。多年来,由于控不够,导致大量优质土地被贱卖的现象,有得到高水平、高品质开发,精品项目少,部分项目品质差、矛盾纠纷不断,浪费和破坏现象严重。

南房地产业转型升级“时机”成熟

政府高层把转型升级提高战略高度为房地产业的转型升级了政策基础。在省第七次党代会明确写入了转型升级概念、政策要求等等。刘赐贵书记讲:海南不是房地产加工厂,不能人家要多少,我们就建多少,而是我们每年计划建多少,外面的人就来买多少。一定要把握好房地产的发展问题,绝不能停留在一般的认识上,绝不能为了增加一点眼前收入,导致房地产低水平开发。海南的资源非常宝贵,一定要着眼长远,高水平规划、开发,提升国际旅游岛的品质。为促进海南省房地产市场平稳健康发展,省政府也下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,坚决制止优质资源低水平开发。

第二快转型升级才能保持房地产业在海南经济发展中的重要地位。房地产业在我省经济产业中举足轻重 2016年全省房地产业增加值为345.04亿元,同比增长13.2%,占全省GDP的8.5%;建筑业增加值420亿元,同比增长7.8%,占全省GDP的10.4%。我省房地产开发投资占固定资产投资、房地产业税收占地税的比重都是47.7%,今年第一季度,这两个比重更是分别高达51%、55.4%。占固定资产投资税收的半壁江山我省经济对房地产业的依赖程度明显高于全国平均水平房地产一旦市场大起大落,将对全省经济将产生重大影响。因此,在调控房地产业发展的过程中要加快产业的转型升级,提高发展品质和水平。

三,房地产业被业界看好看涨

业界“看好看涨”将为我省对房地产业的转型升级提供良好商业控盘机会将间接降低我省进行转型升级的政策与市场风险。近期发生两件商业土地流转例子最为说明问题。今年7月4日三亚坡自然村棚改项目382亩在竞拍中,由碧桂园地产以52亿元价格竞得,平均每亩约1361万元,折合楼面11884.72元。7月20日,海口市国土资源局以拍卖出让的方式一次性出让西海岸南片区5宗地块160.14,起拍价9.5亿元,最终北辰地产以高23亿元的价格竞得,溢价率142.11%,平均每亩约1436.26万元折合11164/平推算,如此土地价格,最终房地产的开盘价都会达到3万元/平以支撑如此高房价基础条件,就是房地产公司必须执行高标准、高品质开发。

加快推进我省房地产转型升级建议

一,认真贯彻落实近平总书记强调房子是用来住的,不是用来炒的的定,整顿房地产市场秩序,因城施策,精准调控,有效防止投机炒房的市场行为

二,政府要出台政策,减缓或者调控房地产业的土地流转要严政府掌握的土地流转到企业手中,或者加快对闲置土地回收力度,引导掌握土地的企业将土地流转给大企业、财团开发,从源头上控制低端开发低端建设

三,大力推进规合一背景下城市总体规划、控制性详细规划的编,加强规划的实施和管控,推进落实“一蓝图干到底”,严格按照各地方的总体规划和房地产发展需要,有计划、有步骤地投放房地产和建设指标政府要投放的房地产用地,建议经过包装、炒作等市场手段,通过拍卖出让的方式,让房地产企业竞拍,通过合法的手段提高房地产用地价格,间接促进房地产开发品质的提升。

四,制定引进大财团、大房企执行整开发的政策在房地产业界执行“大企业进入,大项目带动”的政策,合理引导一些大财团、大房企优先对某些片区的产业项目进行开发,由大房企通过资金、项目、人才、产业的整合,带动开发片区直接跨进高端开发领域。

五,加强保障房建设。品质开发,高房价必定会给本岛老百姓带来巨大的购房生活压力因此政府在加快房地产的转型升级过程中,要合理关注民生,加强保障房建设,让政府责任归政府,市场行为归市场,要制定和完善鼓励购买保障性住房的政策对符合保障性房购买条件本地居民要提供购买机会。

六,要探索推行房地产+旅游+农村精准扶贫模式,通过房地产、旅游、农村“三位一体”资源整合,由政府出政策项目、房地产资金和人才、农村出土地和资源探索打造出符合政府需要、旅游房地产有发展空间、农民农村有希望的“新农庄”经济模式,推“百镇千村”精准扶贫和全域旅游的发展。

七,注意环境保护和房地产开发的有机结合,绝不能允许以牺牲环境为代价来发展房地产。继续加强“双创”、“双修”工作的进一步落实,保护海南的“青山绿水碧海蓝天“栽得梧桐树,必引来金凤凰”。保护南的生态环境,就一定能提高房地产开发的品质,加快房地产业的转型升级。